第三百三十五章 超大型的城市综合商业体
“呵呵，没想到竟然是三沙市千达广场商业体！”
望着纸张上面的内容，曹兴宇暗自嘀咕了一句，脸上不自觉的浮现出一丝笑容。
毫无疑问，这很符合他心目中的要求。
目前系统地图只是全面开放了三沙市，所以也只有三沙市的资产才对他有价值。
因为从目前来看，除了经营的店铺有固定的商业街要求外，【地产行业】则是并没有局限性，只要在三沙市就行。
而对于三沙市千达广场那个商业体，曹兴宇自然是耳熟能详，之前在上大学期间，他就去那边逛过了几次，不得不说，那个地方真的很热闹。
这个商业体坐落在三沙市繁华的河东开元区，北临三沙大道，南邻沙江大道。
从道路名称上就能看得出来，这两条大道是三沙市的城市主干道。
不仅如此，商业体还临江，紧靠三沙江坐拥无限江景，能眺望远处河西月山的绝版自然风光，另外还有三沙市一二号线地跌直达，交通极其的便利。
可以说该商业体的位置极佳，区位优势不言而喻。
这是三沙市近年来与谢氏接团联手，最新打造出来的新地标之一。
曹兴宇如果没记错的话，这个千达广场还是谢氏集团在三沙市唯一的一个项目，后来貌似是谢氏集团出现了债务危机，导致在中部城市很多投资都停滞了。
而值得一提的是，这个商业体不单单是只有千达广场。
而是由千达广场、千达文华酒店、千达国际、千达文轩公馆等等组成。
简而言之，就是集商业(购物中心)、住宅区、写字楼、高档酒店、娱乐休闲(国际影城/ktv/电玩)为一体。
占地超过了200亩。
是个超大型的城市综合商业体。
其中住宅部分在几年前就早已经售罄。
提到住宅这方面，还得从谢氏集团早些年的商业模式说起，也就是以‘售’养‘租’。
谢氏集团的主业是商业地产没错，以出租自持的商业店铺来赚取长久的收益也没错，但这方面有个很明显的缺陷，那就是‘来钱太慢’。
虽说租金都是季度付、半年付或年付，对一般的投资人来说或许可以接受，这也确实称得上是一门赚钱的生意，但对于谢氏集团来说，这个钱根本就无法支撑他们的扩张。
通俗易懂的说，收租模式只是长期的一个盈利方向，时间越长，赚的就会越多。
但想要扩张，单单指望租金肯定是行不通的，必须得寻求其它的能快速回款的项目。
所以基于此，围绕着千达广场为核心，周边肯定会有配套的大型住宅小区、写字楼等对外出售的物业。
毕竟地产嘛，只有出售，那才能大笔大笔的回款，赚取惊人的利润。
同时还能和千达广场相辅相成、互相提高对方的价值。
想想看，商场周边有住宅，是不是能增加商场的人气？
而住宅边上有大型商场，又是一个极大的卖点，能让房子卖的更好更快。
谢氏集团就是很好的抓住了这些要点，才让他们每个楼盘都能在很快的时间内销售一空，比一般的地产项目的销售周期要短很多。
这其实就是千达广场的第三代模式。
相较于第一代、第二代那种以单纯的千达广场为主的纯商业模式，第三代更成熟且更具备城市地标的特性。
当然，千达广场还有第四代，但那已经不叫千达广场了，而是叫千达城，又名千达文化旅游城。
相较于第三代上百万平方就称得上是超大规模来说，千达城直接在这个基础上翻了几番，至少都是三四百万平方起步。
这已经不能称之为一个城市商业综合体了，而是一个大型文旅项目！
只不过第四代并不多，全国都只有十几家。
真正普及全国的，眼下人们经常看到的、经常挂在嘴边提及到的千达广场，基本上都是属于第三代产品。
回过头来说，靠着以售养租，把千达广场周边的住宅、写字楼等出售收拢了大半资金后，谢氏集团才得以继续扩张这个模式。
然后就是源源不断的复制，快速的攻城略地，增加他们手中自持的千达广场的面积，增加重资产。
这些，就是谢氏集团在之前重资产时代的标准化模式，眼下三沙市的这个千达广场，就是前几年谢氏集团的产物。
而曹兴宇之所以知道这些，是因为之前他研究过一阵子千达广场。
收回思绪，曹兴宇的目光聚焦到了纸张上面的内容上。
“5栋千达国际甲级写字楼，地上48层，地下两层，每层4000+平米，合计总建筑面积达101万。”
“谢氏集团自持其中2栋，还有3栋则是持有其中近50%的面积，另外50%出头的面积已经对外出售。”
“总计自持67万平方。”
“目前该写字楼市场价万一平，综合打包折扣价按1万一平出售，估价67亿。”
“另外考虑到自持的那两栋楼整体出售有溢价的情况，估价70亿。”
“备注：该资产现有银行10年期经营性贷款25亿。”
“扣除贷款，最终估值45亿。”
看完对方列出来的第一项资产，曹兴宇沉思了起来。
他的第一个感觉是，这个价...
有点虚高！
虽说表格中写着是比市场价低2千的价格进行的估价，但...
“千达广场第三代模式，其中的住宅和写字楼按道理那都是应该在当时就售出去以收拢资金才对...”
“眼下对方竟然还自持了超过60%以上的面积，这本身就是一个很明显的问题了！”
曹兴宇没记错的话，每一个千达广城的模式中，谢氏集团旗下自持的物业一般都是千达广场以及孪生的千达影城、千达亲子系列等等，顶多再加上一个千达酒店！
像写字楼这样的，一般都是和住宅一样，以尽快出售去收拢资金为主！
这也是以售养租中的主力军之一！
而且自持办公写字楼，并不是谢氏集团会做的事，这种商业写字楼的出租，也不是谢氏集团所擅长的领域！
“可这里却自持了那么多...要么是有什么战略目的，要么就是卖不出去...”
对此，曹兴宇更倾向于后者。
毕竟真有什么战略目的，那此刻就没有必要拿出来当谈判筹码了！
“三沙市虽说是省会城市，这几年的发展也相当的迅速，但是其底蕴相较于沿海那些超一线城市而言，还是差了好几个档次，这是一个不争的事实。”
“从商业写字楼方面，就能看出一二，真正的大城市像京市、沪市，那都是一栋栋高耸入云的大楼，并且是成片成片的，规模浩大。三沙市就根本没有这样的规模，写字楼较为的分散不说，并且无法形成那种绝对意义上的大型商务区。”
关于商业写字楼，之前曹兴宇看到过一份研究报告。
说的是三沙市的甲级写字楼的总量已经达到了362万平方米，而且每年还以平均60万平米在增长。
这还只是甲级写字楼的总量，如果把乙级丙级的算进去，总量更惊人！
而三沙市真正的需求却并没有这么高。
以甲级写字楼为例，其空置率就达到了51%左右！
超过一半的面积处于空置状态。
很明显是供大于求市场！
再加上三沙市是一个更偏向享受生活、娱乐的城市，本地的居民对于炒房都不热衷，或者说对投资房产并不热衷，大家更喜欢活在当下，这是由城市属性和大环境所造就出来的。
这方面，从三沙市的房价一直稳定在全国省会城市里倒数前三就能看得出来，要知道三沙市的gdp和人均收入，那是在省会城市里排名前列的。
而如此强烈的反差，造就了三沙市多次登上了最具幸福感城市的头名。
由此也看得出来，在最火热的炒房年代，三沙市的居民都没兴趣，更别说去买那种商务写字楼了。
毕竟三沙市住宅均价都才万，有钱还不如去买这种房子呢，最终的投资回报率都会比买商务写字楼高，毕竟商务写字楼的空置率太高了，明白人只需要稍微一算就能算出来。
因此，曹兴宇认为谢氏集团自持的这些商务楼，大概率是卖不出去了！
然后迫于无奈只能自己拿在手上！
这也是属于有价无市的一种。
只不过是标价了，没人愿意买而已。
而到这一刻，曹兴宇心里面突然有点明白了为什么三沙市只有一个千达广场的综合商业体了。
因为市场摆在了那里啊！
“估值70亿，扣掉10年期经营性贷款25亿，其实最后的估价是45亿。”
放在超一线城市，一栋稍微有点规模的写字楼，或许都要这个价了。
但是放在三沙市，这个价格...
想到这里，曹兴宇收回思绪，望向了谢建林，笑着道：
“谢总，你们这千达国际的45亿价格是不是给估的太高了？”
“呵呵。”闻言，知道此刻已经步入谈价阶段的谢建林笑了笑，道：“高吗？这种稀有的自持甲级写字楼可不多见，而且还位置极佳，其价值应该不用我多阐述吧？”
“并且我们已经在市场价的价格上打折了，这已经表现出了我们谢氏集团最大的诚意。”
“要不是这次贵司摆出了诚意，这些资产我们还并不想拿出来。”
“额，这还是诚意？”闻言，曹兴宇当即忍不住失笑道：
“市场价万一平，或许外面挂的确实是这个价，可总得有人买吧？”
“而三沙市这里对商务写字楼的需求并不高，有近乎大半的甲级写字楼处于空置状态，我想谢总这几栋的入驻率应该也不高吧？”
“这种供大于求的局面，买下来连出租都不一定能得到保障，有多少人会愿意把钱砸到这件事上面？”
“我好歹在三沙市生活了那么多年，对于三沙市的市场还是心里有数的，谢总你这话忽悠忽悠别人还行，但是在我面前，还是算了吧。”
“而且据我所知，谢总你们谢氏集团可没有自持商务楼的习惯，眼下这几栋资产，我是不是可以理解为是当时卖不出去，只能先放在手里的呢？”
“从另外三栋你们只持有50%左右的面积来看，你们当时还是卖出了一些，但是还是有超过一半没有售出。”
“所以我估摸着应该跟我的这个猜测差不多。”
“呵呵。”听完这番话，谢建林颇为意外的挑了挑眉。
他原以为这次会很顺利，毕竟对方只是一个乳臭未干的年轻人，应该不太擅长这些才对。
可没想到对方只刚看一眼，就已经准确的抓中了问题所在。
并且还对他们谢氏集团极其了解！
谢氏集团很少自持商务楼虽然不是什么秘密，但是如果不去关注的人，依然还是不会了解到这一点。
不过谢建林也没有任何慌张的情绪，既然是谈判，那肯定是把方方面面都计算进去了，对方能准确看出估价有点偏高这一点，自然也在计算之中。
“你说的空置率问题，或许别的写字楼存在，但是我们千达国际并没有这个问题。”谢建林笑着道：
“毕竟我们这几栋楼所处的位置好，周边的配套设施都更加齐全，并且市中心临江还很具有代表性，颇受那些金融业企业的喜欢。”
“目前5栋写字楼里面，入驻率远超三沙市平均水平，达到了80%以上。”
“当然了，有一点你没有说错，之前我们没有全部售出去，确实是受到了买方市场影响，三沙市对商务类这一块资产的购买动力不高。”
“但后来么，随着整个商业体的建成，周边配套逐渐完善后，我们这几栋商务楼的价值早就比以前要提升了不少。”
“只不过随着入驻企业趋于稳定后，我们没有再出售的想法了罢了。”
“哦？是吗？”闻言，曹兴宇不置可否的笑了笑。
他对谢建林的话自然是不会全信的。
至少80%入驻率这一点，他就不信。
要么是有夸大的成分。
要么就是80%里面有大半是他们谢氏集团自己在使用。
总之，整个三沙市对这种高档写字楼的需求不可能有那么大，空置率超过50%也绝对不是空穴来风。
只不过曹兴宇懒得去计较那么多了。
因为，他心里面挺喜欢这个资产的！
不算那只自持50%面积的三栋，单单那两栋自持的高档写字楼...
地段好、位置佳，如果能划到实王集团名下，那未来很长一段时间内，实王集团都可以不用再考虑办公区的问题了！
完全管够的那种！
相当实用！
甚至可以说是一劳永逸的解决了实王集团的一个大问题！
因此，曹兴宇觉得哪怕对方价格报高了一点，那也无所谓了。
“谢总，我再看看下面的。”曹兴宇笑了笑后，目光又转向了手中的纸张。
谢氏集团列出来的第二份资产：
“千达广场，建筑面积万，地上四层，地下两层。”
“共有商铺513家。”
“入驻率100%”
“报价30亿。”
第三份资产：
“千达文华酒店，超五星级标准，32层，各种设施设备齐全，总计412间各类级别的客房。”
“报价15亿。”
看完后，曹兴宇大概有点回过味来了。
这是刚好90亿？
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望着纸张上面的内容，曹兴宇暗自嘀咕了一句，脸上不自觉的浮现出一丝笑容。
毫无疑问，这很符合他心目中的要求。
目前系统地图只是全面开放了三沙市，所以也只有三沙市的资产才对他有价值。
因为从目前来看，除了经营的店铺有固定的商业街要求外，【地产行业】则是并没有局限性，只要在三沙市就行。
而对于三沙市千达广场那个商业体，曹兴宇自然是耳熟能详，之前在上大学期间，他就去那边逛过了几次，不得不说，那个地方真的很热闹。
这个商业体坐落在三沙市繁华的河东开元区，北临三沙大道，南邻沙江大道。
从道路名称上就能看得出来，这两条大道是三沙市的城市主干道。
不仅如此，商业体还临江，紧靠三沙江坐拥无限江景，能眺望远处河西月山的绝版自然风光，另外还有三沙市一二号线地跌直达，交通极其的便利。
可以说该商业体的位置极佳，区位优势不言而喻。
这是三沙市近年来与谢氏接团联手，最新打造出来的新地标之一。
曹兴宇如果没记错的话，这个千达广场还是谢氏集团在三沙市唯一的一个项目，后来貌似是谢氏集团出现了债务危机，导致在中部城市很多投资都停滞了。
而值得一提的是，这个商业体不单单是只有千达广场。
而是由千达广场、千达文华酒店、千达国际、千达文轩公馆等等组成。
简而言之，就是集商业(购物中心)、住宅区、写字楼、高档酒店、娱乐休闲(国际影城/ktv/电玩)为一体。
占地超过了200亩。
是个超大型的城市综合商业体。
其中住宅部分在几年前就早已经售罄。
提到住宅这方面，还得从谢氏集团早些年的商业模式说起，也就是以‘售’养‘租’。
谢氏集团的主业是商业地产没错，以出租自持的商业店铺来赚取长久的收益也没错，但这方面有个很明显的缺陷，那就是‘来钱太慢’。
虽说租金都是季度付、半年付或年付，对一般的投资人来说或许可以接受，这也确实称得上是一门赚钱的生意，但对于谢氏集团来说，这个钱根本就无法支撑他们的扩张。
通俗易懂的说，收租模式只是长期的一个盈利方向，时间越长，赚的就会越多。
但想要扩张，单单指望租金肯定是行不通的，必须得寻求其它的能快速回款的项目。
所以基于此，围绕着千达广场为核心，周边肯定会有配套的大型住宅小区、写字楼等对外出售的物业。
毕竟地产嘛，只有出售，那才能大笔大笔的回款，赚取惊人的利润。
同时还能和千达广场相辅相成、互相提高对方的价值。
想想看，商场周边有住宅，是不是能增加商场的人气？
而住宅边上有大型商场，又是一个极大的卖点，能让房子卖的更好更快。
谢氏集团就是很好的抓住了这些要点，才让他们每个楼盘都能在很快的时间内销售一空，比一般的地产项目的销售周期要短很多。
这其实就是千达广场的第三代模式。
相较于第一代、第二代那种以单纯的千达广场为主的纯商业模式，第三代更成熟且更具备城市地标的特性。
当然，千达广场还有第四代，但那已经不叫千达广场了，而是叫千达城，又名千达文化旅游城。
相较于第三代上百万平方就称得上是超大规模来说，千达城直接在这个基础上翻了几番，至少都是三四百万平方起步。
这已经不能称之为一个城市商业综合体了，而是一个大型文旅项目！
只不过第四代并不多，全国都只有十几家。
真正普及全国的，眼下人们经常看到的、经常挂在嘴边提及到的千达广场，基本上都是属于第三代产品。
回过头来说，靠着以售养租，把千达广场周边的住宅、写字楼等出售收拢了大半资金后，谢氏集团才得以继续扩张这个模式。
然后就是源源不断的复制，快速的攻城略地，增加他们手中自持的千达广场的面积，增加重资产。
这些，就是谢氏集团在之前重资产时代的标准化模式，眼下三沙市的这个千达广场，就是前几年谢氏集团的产物。
而曹兴宇之所以知道这些，是因为之前他研究过一阵子千达广场。
收回思绪，曹兴宇的目光聚焦到了纸张上面的内容上。
“5栋千达国际甲级写字楼，地上48层，地下两层，每层4000+平米，合计总建筑面积达101万。”
“谢氏集团自持其中2栋，还有3栋则是持有其中近50%的面积，另外50%出头的面积已经对外出售。”
“总计自持67万平方。”
“目前该写字楼市场价万一平，综合打包折扣价按1万一平出售，估价67亿。”
“另外考虑到自持的那两栋楼整体出售有溢价的情况，估价70亿。”
“备注：该资产现有银行10年期经营性贷款25亿。”
“扣除贷款，最终估值45亿。”
看完对方列出来的第一项资产，曹兴宇沉思了起来。
他的第一个感觉是，这个价...
有点虚高！
虽说表格中写着是比市场价低2千的价格进行的估价，但...
“千达广场第三代模式，其中的住宅和写字楼按道理那都是应该在当时就售出去以收拢资金才对...”
“眼下对方竟然还自持了超过60%以上的面积，这本身就是一个很明显的问题了！”
曹兴宇没记错的话，每一个千达广城的模式中，谢氏集团旗下自持的物业一般都是千达广场以及孪生的千达影城、千达亲子系列等等，顶多再加上一个千达酒店！
像写字楼这样的，一般都是和住宅一样，以尽快出售去收拢资金为主！
这也是以售养租中的主力军之一！
而且自持办公写字楼，并不是谢氏集团会做的事，这种商业写字楼的出租，也不是谢氏集团所擅长的领域！
“可这里却自持了那么多...要么是有什么战略目的，要么就是卖不出去...”
对此，曹兴宇更倾向于后者。
毕竟真有什么战略目的，那此刻就没有必要拿出来当谈判筹码了！
“三沙市虽说是省会城市，这几年的发展也相当的迅速，但是其底蕴相较于沿海那些超一线城市而言，还是差了好几个档次，这是一个不争的事实。”
“从商业写字楼方面，就能看出一二，真正的大城市像京市、沪市，那都是一栋栋高耸入云的大楼，并且是成片成片的，规模浩大。三沙市就根本没有这样的规模，写字楼较为的分散不说，并且无法形成那种绝对意义上的大型商务区。”
关于商业写字楼，之前曹兴宇看到过一份研究报告。
说的是三沙市的甲级写字楼的总量已经达到了362万平方米，而且每年还以平均60万平米在增长。
这还只是甲级写字楼的总量，如果把乙级丙级的算进去，总量更惊人！
而三沙市真正的需求却并没有这么高。
以甲级写字楼为例，其空置率就达到了51%左右！
超过一半的面积处于空置状态。
很明显是供大于求市场！
再加上三沙市是一个更偏向享受生活、娱乐的城市，本地的居民对于炒房都不热衷，或者说对投资房产并不热衷，大家更喜欢活在当下，这是由城市属性和大环境所造就出来的。
这方面，从三沙市的房价一直稳定在全国省会城市里倒数前三就能看得出来，要知道三沙市的gdp和人均收入，那是在省会城市里排名前列的。
而如此强烈的反差，造就了三沙市多次登上了最具幸福感城市的头名。
由此也看得出来，在最火热的炒房年代，三沙市的居民都没兴趣，更别说去买那种商务写字楼了。
毕竟三沙市住宅均价都才万，有钱还不如去买这种房子呢，最终的投资回报率都会比买商务写字楼高，毕竟商务写字楼的空置率太高了，明白人只需要稍微一算就能算出来。
因此，曹兴宇认为谢氏集团自持的这些商务楼，大概率是卖不出去了！
然后迫于无奈只能自己拿在手上！
这也是属于有价无市的一种。
只不过是标价了，没人愿意买而已。
而到这一刻，曹兴宇心里面突然有点明白了为什么三沙市只有一个千达广场的综合商业体了。
因为市场摆在了那里啊！
“估值70亿，扣掉10年期经营性贷款25亿，其实最后的估价是45亿。”
放在超一线城市，一栋稍微有点规模的写字楼，或许都要这个价了。
但是放在三沙市，这个价格...
想到这里，曹兴宇收回思绪，望向了谢建林，笑着道：
“谢总，你们这千达国际的45亿价格是不是给估的太高了？”
“呵呵。”闻言，知道此刻已经步入谈价阶段的谢建林笑了笑，道：“高吗？这种稀有的自持甲级写字楼可不多见，而且还位置极佳，其价值应该不用我多阐述吧？”
“并且我们已经在市场价的价格上打折了，这已经表现出了我们谢氏集团最大的诚意。”
“要不是这次贵司摆出了诚意，这些资产我们还并不想拿出来。”
“额，这还是诚意？”闻言，曹兴宇当即忍不住失笑道：
“市场价万一平，或许外面挂的确实是这个价，可总得有人买吧？”
“而三沙市这里对商务写字楼的需求并不高，有近乎大半的甲级写字楼处于空置状态，我想谢总这几栋的入驻率应该也不高吧？”
“这种供大于求的局面，买下来连出租都不一定能得到保障，有多少人会愿意把钱砸到这件事上面？”
“我好歹在三沙市生活了那么多年，对于三沙市的市场还是心里有数的，谢总你这话忽悠忽悠别人还行，但是在我面前，还是算了吧。”
“而且据我所知，谢总你们谢氏集团可没有自持商务楼的习惯，眼下这几栋资产，我是不是可以理解为是当时卖不出去，只能先放在手里的呢？”
“从另外三栋你们只持有50%左右的面积来看，你们当时还是卖出了一些，但是还是有超过一半没有售出。”
“所以我估摸着应该跟我的这个猜测差不多。”
“呵呵。”听完这番话，谢建林颇为意外的挑了挑眉。
他原以为这次会很顺利，毕竟对方只是一个乳臭未干的年轻人，应该不太擅长这些才对。
可没想到对方只刚看一眼，就已经准确的抓中了问题所在。
并且还对他们谢氏集团极其了解！
谢氏集团很少自持商务楼虽然不是什么秘密，但是如果不去关注的人，依然还是不会了解到这一点。
不过谢建林也没有任何慌张的情绪，既然是谈判，那肯定是把方方面面都计算进去了，对方能准确看出估价有点偏高这一点，自然也在计算之中。
“你说的空置率问题，或许别的写字楼存在，但是我们千达国际并没有这个问题。”谢建林笑着道：
“毕竟我们这几栋楼所处的位置好，周边的配套设施都更加齐全，并且市中心临江还很具有代表性，颇受那些金融业企业的喜欢。”
“目前5栋写字楼里面，入驻率远超三沙市平均水平，达到了80%以上。”
“当然了，有一点你没有说错，之前我们没有全部售出去，确实是受到了买方市场影响，三沙市对商务类这一块资产的购买动力不高。”
“但后来么，随着整个商业体的建成，周边配套逐渐完善后，我们这几栋商务楼的价值早就比以前要提升了不少。”
“只不过随着入驻企业趋于稳定后，我们没有再出售的想法了罢了。”
“哦？是吗？”闻言，曹兴宇不置可否的笑了笑。
他对谢建林的话自然是不会全信的。
至少80%入驻率这一点，他就不信。
要么是有夸大的成分。
要么就是80%里面有大半是他们谢氏集团自己在使用。
总之，整个三沙市对这种高档写字楼的需求不可能有那么大，空置率超过50%也绝对不是空穴来风。
只不过曹兴宇懒得去计较那么多了。
因为，他心里面挺喜欢这个资产的！
不算那只自持50%面积的三栋，单单那两栋自持的高档写字楼...
地段好、位置佳，如果能划到实王集团名下，那未来很长一段时间内，实王集团都可以不用再考虑办公区的问题了！
完全管够的那种！
相当实用！
甚至可以说是一劳永逸的解决了实王集团的一个大问题！
因此，曹兴宇觉得哪怕对方价格报高了一点，那也无所谓了。
“谢总，我再看看下面的。”曹兴宇笑了笑后，目光又转向了手中的纸张。
谢氏集团列出来的第二份资产：
“千达广场，建筑面积万，地上四层，地下两层。”
“共有商铺513家。”
“入驻率100%”
“报价30亿。”
第三份资产：
“千达文华酒店，超五星级标准，32层，各种设施设备齐全，总计412间各类级别的客房。”
“报价15亿。”
看完后，曹兴宇大概有点回过味来了。
这是刚好90亿？
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